BLUE OPERATIONS

Laut dem DENA-Gebäudereport 2024 ist der Gebäudebereich für rund 40% der CO₂-Emissionen in Deutschland verantwortlich³. Diese Zahl verdeutlicht, dass der Gebäudebereich weiterhin eine maßgebliche Rolle im Energieverbrauch und CO₂-Emissionen spielt. Unser in der Dekarbonisierungsstrategie definiertes Ziel ist es, diese Emissionen und Verbräuche durch gezielte energetische Sanierung von Bestandsimmobilien deutlich zu reduzieren (siehe auch Environment). Dieses zahlt nicht nur auf die Erreichung der Klimaziele ein, sondern bringt auch für uns und unsere Mietenden wirtschaftliche Vorteile mit sich: Energieeffiziente Gebäude können langfristig Kosten sparen, da sie weniger Energie verbrauchen und somit die Betriebskosten senken. Zudem können sie den Wert der Immobilie steigern. Alle Aktivitäten rund um unsere Bestandsimmobilen vereinen wir im Rahmen der neuen Nachhaltigkeitsstrategie im Fokusfeld 3 „BLUE OPERATIONS“.

Voraussetzung für die Wahl geeigneter Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz und damit verbunden der Senkung des Energiebedarfs sind transparente Verbrauchsdaten für unsere Immobilien. Unser übergeordnetes Ziel ist es, neben der Entwicklung von Reduktionspfaden auch den Gewerbemietenden, zeitnah entsprechende Informationen zur Messung und Steuerung des eigenen Energieverbrauchs bereitzustellen sowie Verbrauchspeaks zu erkennen und zügig abzustellen.

In diesem Zusammenhang wurde die Entscheidung für einen flächendeckenden Einsatz von intelligenten Messgeräten in unseren (sowohl eigengenutzten als auch vermieteten) Gewerbeimmobilien getroffen. Derzeit arbeiten wir an der Implementierung unserer Digitalisierungsstrategie im Gewerbeimmobilienbestand. Anhand einer Portfolioanalyse und einer ausgearbeiteten Wertgrenzendefinition konnten wir im September 2024 eine Kostenanalyse erstellen, welche uns ermöglichte zu Ende des Berichtsjahres die Ausschreibung für TGMS und EMS auf den Markt zu bringen. Unser erstes Pilotobjekt in Wolfsburg soll unser eigenes HQ in der Poststraße werden. Das Headquarter von VWI wird in Q1 2025 abgeschlossen. Ein Rollout für weitere 14 Liegenschaften ist für 2025 eingeplant. Die Errichtung eines Leitstandes zur kontinuierlichen Überwachung der Anlagenzustände und Energieverbräche wird ebenso in Q1 2025 abgeschlossen. Hierauf werden alle Objekte aufgeschaltet um einen nachhaltigen Gebäudebetrieb sicherzustellen.

Auch für den Wohnbereich ist eine Integration von Messstellen geplant. Ein konkreter Umsetzungszeitpunkt wurde allerdings noch nicht definiert. Hier arbeiten wir gerade an der Ermittlung der technischen Infrastruktur im Rahmen der Fernwärmeversorgung sowie elektrotechnischer Installationen in den Bestandsgebäuden. Eine Untersuchung mit anschließender Konzepterstellung erfolgt im Rahmen des Klimapfads. Volkswagen Immobilien setzt überdies in Pilotprojekten/-objekten sogenannte smarte Thermostate ein, mit deren Hilfe Räume im Vergleich zur Nutzung konventioneller Thermostate in nur noch 30 bis 40% der Zeit nutzungsoptimiert beheizt werden müssen.

Auch im Rahmen der laufenden Instandhaltung/-setzung greifen wir auf emissionsarme Beleuchtungstechniken wie u.a. LED-Leuchtmittel oder dreifach verglaste Fensterelemente zurück. Zusätzlich werden im Rahmen von Mieterwechselprozesse wassersparende Armaturen eingebaut.

Volkswagen Immobilien engagiert sich für eine stärkere Fokussierung auf eine (ggf. auch denkmalschutzgerechte) Revitalisierung bestehender Gebäude, mit der sich im Vergleich zu Neubauten ein ökologischer und sozialer Mehrwert erzielen lässt. Unser Ziel ist es mittels energetischer Sanierung sowohl die CO₂-Emissionen wie auch die Betriebskosten zu reduzieren und so die Energieeffizienz unserer Gebäude sukzessive zu verbessen. Wir erreichen dieses Ziel durch akribisch ausgewählte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Zu den wesentlichen Maßnahmen gehören analog unseres BLUE BUILDING Ansatzes im Neubau auch im Bestand der Austausch von alten Heizungssystemen und der damit verbundene Einsatz von erneuerbaren Energien wie u.a. Photovoltaikanlagen nach Bedarf. Darüber hinaus analysieren wir die Gebäudehülle und ermitteln den Dämmbedarf sowie den Austauschbedarf von Fenstern und Türen.

Wohnimmobilien
Eines unser größten Sanierungsobjekte befindet sich in grüner, parkähnlicher Lage in der Mozartstraße, im Wolfsburger Ortsteil Fallersleben und wurde in den 60er Jahren in Massivbauweise errichtet. Volkswagen Immobilien saniert das vorhandene Wohngebäude an der Mozartstraße 15-16 von Grund auf, auf den KfW 55 EE-Standard. Der Wohnungsmix und die Neugestaltung sind voll auf die Bedürfnisse der künftigen Bewohner abgestimmt. Nach der Sanierung wird eine 40 kW starke Wärmepumpenanlage zur Wärmeversorgung von 87 Wohneinheiten im Einsatz sein. Zudem ist hier im Zuge der umfangreichen Sanierung eine 75 kWp PV-Anlage geplant. Zum Mozartbogen

Weitere, umfassende energetische Sanierungsmaßnahmen führen wir aktuell am Rabenberg durch. Ein erstes der insgesamt vier 10-geschossigen Mehrfamilienhäuser konnten wir Ende 2024, nach etwas mehr als einem halben Jahr Bauzeit, abschließen. Die Sanierung der weiteren Gebäude werden zeitversetzt bis 2026 abgeschlossen sein. Die Gebäude werden nach durchgeführter Sanierung dem KFW 70 Standard entsprechen. Erreichen konnten wir dieses, in dem die Kellerdeckendämmung erneuert wurde, die Fenster durch dreifach verglaste Fenster ausgetauscht worden sind, sowie durch die Erneuerung der Dachdeckendämmung. Zur Pressemitteilung

Den stark nutzerabhängigen Frischwasserverbrauch versuchen wir in unseren Bestandsobjekten durch den Einbau von modernen Sanitärinstallationen zu reduzieren. So haben wir wassersparende Armaturen als Standard in unsere Sanierungspläne aufgenommen. Unsere Mietenden haben damit von Anfang an die Möglichkeit, ihren individuellen Beitrag zur Wassereinsparung zu leisten.

Gewerbe
Auch im Gewerbebereich konnten wir im vergangenen Jahr einige energetische Sanierungen auf den Weg bringen. In unserem Autohaus in Chemnitz zum Beispiel haben wir uns nach eingehender Prüfung dazu entschieden, das Heizsystem auszutauschen. Gemäß der Machbarkeitsstudie ist die effizienteste Lösung die Erweiterung einer neuen Gasheizung (Spitzenlastkessel) gekoppelt mit einer Wärmepumpe (Grundlast), sodass die Erneuerung der Wärmeerzeuger (Wärmepumpe + Gasbrennwertkessel) und der Lufterhitzer angestrebt wird. Dadurch kann der Wirkungsgrad der Heizung durch die Modernisierung um ca. 20% gesteigert werden. Die Umsetzung soll in 2025 erfolgen.

Im Wirtschaftsraum Stuttgart wurden als Pilotprojekt drei Immobilien identifiziert, bei denen unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten eine umfassende energetische Prüfung durchgeführt wurde. Das Ergebnis ist ein energetischer Sanierungsfahrplan je Immobilie, welcher sukzessive umgesetzt werden soll. Inhaltlich wurden sowohl die Gebäudehülle, die Anlagentechnik als auch die Erzeugungsanlagen geprüft und bewertet. Durch die Umsetzung der Sanierungsfahrpläne können in allen Standorten mehr als 30% Energie eingespart werden. Die Umsetzung soll in 2025 beginnen und wird aufgrund der umfangreichen Maßnahmen mehrere Jahre beanspruchen.

Volkswagen Immobilien ist sich der zukunftsentscheidenden Bedeutung soziodemografischer Entwicklungen bewusst. Deshalb berücksichtigen wir derartige Entwicklungen bei der Gebäudeplanung, bspw. in Hinblick auf Alter, Bevölkerung oder Zuwanderung sowie die zukünftige Nachfragesituation (z. B. mehr Single-Haushalte, Veränderung der regionalen Bevölkerungsstruktur, Arbeitslosigkeit). So entwickeln wir in unseren Bestandssanierungen Grundrisse, um die baulichen Voraussetzungen für ein diverses Wohnumfeld und damit eine möglichst vielschichtige Mieterstruktur zu schaffen. Vielen Menschen ist es wichtig, gerade im Alter so lange wie möglich selbstbestimmt und in der eigenen Wohnung zu leben. Sofern Bestands-Erdgeschosswohnungen saniert werden, berücksichtigen wir bei der Planung barrierearme Lösungen. Dieses setzen wir durch Maßnahmen, wie den Verzicht auf Türschwellen, den Einbau von breiteren Türen und Duschen anstatt von Badewannen sowie die leichte Erreichbarkeit von Bedienelementen um. Zudem nehmen wir in bestimmten Objekten zielgerichtete Umbauten bei Aufzügen und die Einrichtung von Rampenzugängen an Eingängen vor. Für körperlich beeinträchtigte Mietende werden darüber hinaus, auf Anfrage, bedarfsgerechte Einzelmaßnahmen wie Rollatorgaragen, E-Rollstuhlhäuser im Außenbereich oder zusätzliche Haltegriffe in den Badezimmern realisiert.

Überdies ist Volkswagen Immobilien Anbieter für betreutes Wohnen: Zum Angebot gehören 85 seniorengerechte Apartments (d. h. barrierefrei; teils auch rollstuhlgerecht), einschließlich optionaler Serviceleistungen in der Seniorenwohnanlage WIR (Wohnen im Ruhestand) in Wolfsburg-Fallersleben. Zudem verfügt Volkswagen Immobilien außerhalb der Seniorenwohnanlage WIR über 149 barrierefreie Mietwohnungen. 31 Wohnungen sind mit dem Merkmal „barrierefrei rollstuhlgerecht“ vorbereitet und werden bei Bedarf ausgebaut. Die 149 Wohnungen entsprechen 1,6% unseres Bestandes. Auch unsere 60 möblierten SPLACE-Apartments sind barrierefrei, drei davon sind für einen rollstuhlgerechten Ausbau vorbereitet.

Ebenfalls im Sinne einer diversen Mieterstruktur bietet Volkswagen Immobilien auch sozialen Wohnraum mit entsprechender Mietenpolitik an. Außerdem gewährleisten wir unseren Mietenden im Falle von Mietschulden ein Schuldenmanagement in Zusammenarbeit mit einer geschulten Mitarbeiterin.

Besonders wichtig ist uns die Sicherheit unserer Mietenden und ihr Schutz vor Gesundheitsrisiken. Bei Modernisierungen haben wir festgelegte Prozesse für mehr Sicherheit und Gesundheitsschutz. Dazu gehören etwa der Rückbau von toten Wasserleitungen, der Einbau von Brandschutzmanschetten in Zwischendecken, die Prüfung auf Asbest einschließlich der sachkundigen Entsorgung sowie die Einhaltung von Ruhezeiten und Staubschutz während der Modernisierungsarbeiten. So wird beispielsweise im Sanierungsprojekt Mozartstraße eine spezielle Bewässerungstechnik bei den Bauarbeiten genutzt, um zu große Staubentwicklung zu vermeiden. Die Themen Schadstoffe im Wohnumfeld, Legionellen und Schimmel liegen bei VWI in der Hand von Fachexpert*innen. Diese beraten zum Beispiel Mietende sowie Mitarbeitende zum Umgang mit auftretendem Schimmel. Hier wird gemeinsam mit den Mietenden vor Ort die Schimmelbildung begutachtet, bewertet und die Problematik sowie Maßnahmen besprochen. Ebenso führen wir Legionellenkontrollen im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften durch. Mittels regelmäßiger Legionellenbeprobungen bei gesetzlich geregelten Objekten sowie vorbeugender Spülungen der Leitungen von unseren Leerstandwohnungen, beugen wir einem potenziellen Befall effektiv vor. Bei auftretenden Verdachtsfällen arbeiten wir zudem eng mit dem örtlichen Gesundheitsamt zusammen.

Generell werden sämtliche Baumaßnahmen über einen Treppenhausaushang oder Mieterinformationsschreiben angekündigt. Damit sind die Mietenden über den Start und die Dauer der Maßnahme informiert. Für die Durchführung der Maßnahmen haben die Firmen ein vorgegebenes Zeitfenster. Zu Lärmbelästigungen kommt es daher meist lediglich bei den Abrissarbeiten in den ersten zwei Wochen einer Maßnahme. Im Übrigen unterliegen alle Umbaumaßnahmen streng den Umweltschutzvorgaben.

Im Rahmen unseres Gesamtkonzeptes „Ladeinfrastruktur“ gestalten wir unseren Bestand mit Infrastrukturlösungen, basierend auf Volkswagen Naturstrom® oder Ökostrom, anschlussfähig. Im Bereich Wohnen halten wir über 80 Ladepunkte, mit einem Ladevolumen von über 115.000 kWh per anno, in verschiedenen Stadtteilen auf unseren Parkplätzen.

Aktuell stellen wir an unterschiedlichen Gewerbestandorten über 430 Ladepunkte mit einem Ladevolumen von über 1.300 MWh per anno zur Verfügung. 74 Ladepunkte mit vier Ultraschnellladestationen (High Power Charger – HPC) befinden sich zum Beispiel im Bürozentrum Nord in Wolfsburg. Circa die Hälfte der Ladepunkte, mit einem Ladevolumen von über 740.000 kWh p.a. Naturstrom, werden von der VWI in Braunschweig bei der FSAG betreut.

Zum Erhalt der Biodiversität streben wir auch für unserem Bestand die Umsetzung unserer Biodiversitätsstrategie an.

Seit 2022 werden die Biodiversitätsprojekte vor, während und nach der Durchführung durch eine*n Biolog*in begleitet. Das rückwirkende Monitoring wird jeweils für die folgenden fünf Jahre beauftragt.

Die Ergebnisse der Monitorings in 2024 weisen nach, dass sich durch die Maßnahmen bereits mehr Flora und Fauna angesiedelt haben. Erstmals treten 2024 auch 9 Pflanzen der Rote-Liste-Arten im Untersuchungsgebiet Beethovenstraße/Ortsteil Fallersleben auf. Jedoch zeigen die Berichte auch, dass die betroffenen Außenbereiche ihre Zeit brauchen und die Entwicklung beobachtet werden sollte, um entsprechend zu unterstützen bzw. zu verbessern.

In 2023 startete die erste Maßnahme im Posener Hof 1 mit dem Projekt „Schmetterlingsgarten“. In 2024 folgte eine weitere Biodiversitätsmaßnahme im Posener Hof 2, bei dem der Igel im Mittelpunkt stand. Im Vorfeld fand wieder eine Mieterveranstaltung statt, bei der sich die Anwohner über die geplante Maßnahme informieren konnten.

Folgende Änderungen in den Außenanlagen des Posener Hof 2 wurden auf einer Fläche von ca. 950 m² umgesetzt:

In 2024 wurden, stadtteilübergreifend, auf den entsprechenden Biodiversitätsflächen, Schilder mit einem QR Code angebracht, der Interessierte auf die Internetseite der Biodiversitätsmaßnahmen der Volkswagen Immobilien weiterleitet. Auf dieser Seite finden Interessierte eine Stadtteillandkarte mit der Übersicht aller bisher umgesetzten Biodiversitätsprojekte und der entsprechenden Beschreibung der jeweiligen Maßnahmen.

Beim Thema Biodiversität stand das Berichtsjahr 2024 im Zeichen „Klimabeete“. Um am „Tag der Erde“ in 2024 unsere Kunden einzubeziehen, haben sich unsere Azubis und Studierenden ein entsprechendes Angebot ausgedacht, umgesetzt und begleitet: ein Testangebot für den Einsatz von Hochbeeten bei unseren Kunden im Bereich Wohnen und Gewerbe. Ausgewählten Testkunden wurden auf Wunsch Hochbeete zur eigenen Nutzung zur Verfügung gestellt. Bei den vier Pilotpartnern handelte es sich um Mietende aus dem Wohnbereich, aus unserer Seniorenanlage WIR, einem Kindergarten sowie einer Mietpartei aus dem Gewerbebereich. Das entwickelte Konzept sah vor, dass VWI die Hochbeete an die Testkunden lieferte, inklusive einer zugehörigen Wassertonne sowie die dazugehörige Befüllung; die Hochbeete sind bei Auslieferung bereits mit den ersten notwendigen Schichten (Äste, Hexel usw.) befüllt. Die weitere Gestaltung und Pflege liegt beim Kunden. Für unsere Azubis war der Bau von Hochbeeten mit der Platzierung in unserem Immobilienbestand eine Chance, konkreter in das Thema Nachhaltigkeit eingebunden zu werden und praxisnah in die Projektentwicklung und Bewirtschaftung einzutauchen. So konnten sie eine langfristige und sichtbare Veränderung selbst mitgestalten und sich mit dem Thema Biodiversität auseinandersetzen.

³ dena-Gebäudereport 2024: Klimaschutz im Gebäudebestand