BLUE BUILDING

Der Betrieb von Wohn- und Gewerbeimmobilien verursacht mit rund 30% knapp ein Drittel der CO₂-Emissionen in Deutschland, Emissionen aus der Strom- und Fernwärmenutzung nicht eingerechnet². Mit BLUE BUILDING haben wir bereits seit 2019 einen eigenen auf Nachhaltigkeit und Klimaschutz ausgerichteten Standard für den Neubau etabliert. Dieser Standard geht mit seinen Vorgaben zur  Energieeffizienz über die gesetzlichen Vorgaben hinaus. Zudem beinhaltet er weitere Umweltziele wie Ressourcenschonung und Schadstoffvermeidung und verankert soziale und wirtschaftliche Anforderungen im Sinne einer ganzheitlichen, nachhaltigen Gebäudekonzeption. Der BLUE BUILDING Standard folgt der Systematik anerkannter Immobilienzertifizierungssysteme.

Seit 2022 zählen die Formulierung konkreter CO₂-Reduktionsziele sowohl für den Betrieb als auch für die Konstruktion, die Planung verschiedener Varianten zur Erreichung von Klimaneutralität, die Entwicklung passiver, Lowtech-orientierter Energiekonzepte, eine nachhaltige Standortauswahl mit der Priorisierung der Brachflächennutzung und Vermeidung von Bauten in Wasserstressgebieten sowie eine höhere Nutzungsintensität mithilfe von Grundrissoptimierungen zu den konkreten Anforderungen. BLUE BUILDING 2022 schreibt den Energieeffizienzstandard EG40EE vor und unterschreitet den seit Januar 2023 verschärften gesetzlichen Energieeffizienzstandard EG55 um 25%. Zudem sind im BLUE BUILDING 2022 weitere wichtige Aspekte verankert, wie Vorgaben zur Erfüllung der EU-Taxonomie-Verordnung sowie zur stärkeren Berücksichtigung der Kreislaufwirtschaft und Biodiversität. Außerdem vermeiden wir in Neubauvorhaben den Einsatz fossiler Brennstoffe durch gezielte Einbindung erneuerbarer Energien und nutzen bei technischer Gegebenheit die Gebäudeoberflächen zur Eigenstromversorgung.

Seit seiner Einführung werden alle Neubauprojekte von Volkswagen Immobilien in den Bereichen Wohnen und Gewerbe nach dem BLUE BUILDING Standard realisiert. Die folgende Grafik gibt einen Überblick über die Bestandteile des BLUE BUILDING Standards.

Um unsere Energieverbrauchswerte weiter zu senken, streben wir die stetige Erhöhung der Energieeffizienz unserer Immobilien an. Für alle Planungen zu Neubauvorhaben bei Volkswagen Immobilien sind aktuell die spezifischen Anforderungen des Energieeffizienzstandards EG40EE sowie die Anforderungen für die DGNB-Gold-Zertifizierung umzusetzen. Danach wird die Gesamtperformance eines Gebäudes anhand von Kriterien auf den Gebieten ökologische, ökonomische, soziokulturelle, funktionale und technische Qualität sowie Prozess- und Standortqualität eingestuft. Diesen Ansatz haben wir ebenso in der BLUE-BUILDING-Organisationsanweisung festgeschrieben.

Um die Energieeffizienz unserer Gebäude zu steigern, legen wir einen Schwerpunkt auf die Wärmeversorgung, die Fassadengestaltung sowie die Beleuchtung unserer Objekte. So bevorzugen wir für die Wärmeversorgung unseres Portfolios CO₂-arme Heizungssysteme. Die Kernstadt Wolfsburg ist vollständig an das Fernwärmenetz angeschlossen. Im Wohnungsbereich werden bei einer Gebäudesanierung zusätzlich alternative Energiekonzepte umgesetzt, die die Wärmeversorgung über Wärmepumpen, Solarthermie sowie Photovoltaik neben der Fernwärme sicherstellen. Im Gewerbebereich verfolgen wir ein analoges Vorgehen – vor allem auch außerhalb nicht fernwärmeversorgter Bereiche.

Der Einsatz von Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) ist mittlerweile fester Bestandteil des BLUE BUILDING Standards. Im Gewerbebereich haben wir bereits ein Pachtmodell zur Eigenstromversorgung unserer Gewerbekunden mithilfe von Photovoltaik beispielsweise für die Porsche Niederlassung in Stuttgart und die Volkswagen Niederlassung in Hannover-Süd implementiert. Weiterhin sind im Audi-Zentrum Neckarsulm drei Anlagen mit einer Gesamtleistung größer 3 MWh installiert, die kurz vor der Inbetriebnahme / Stromerzeugung stehen. In unserem VWI Headquarter konnten wir ebenso im Rahmen der Dachsanierung die PV Anlage erweitern. Unsere Hochbauvorhaben in den Steimker Gärten im Wohnbereich wurden mit einem Batteriespeicher mit 2 MWh Leistung ausgestattet. Der Speicher soll dazu dienen, kostenintensive und netzbelastende Energieverbrauchsspitzen abzufedern.

Neben einer möglichst emissionsarmen Wärmeversorgung investieren wir auch in die Optimierung unserer Gebäudefassaden. Zum anderen untersuchen wir die Anwendbarkeit von innovativen Fassadenmaterialien mit besonders niedrigem CO₂-Fußabdruck oder zur Energiegewinnung.

Auf eine emissionsarme Beleuchtungstechnik setzen wir mit dem Einsatz von LED-Leuchtmitteln. Grundsätzlich wird im Wohnbereich im Rahmen von Sanierungen auf LED-Leuchtmittel umgestellt, im Gewerbebereich wird bereits flächendeckend LED-Beleuchtungstechnik genutzt. Auch in der öffentlichen Infrastruktur in den Steimker Gärten, die wir nach Fertigstellung an die Stadt Wolfsburg übergeben werden, wurde diese emissionsarme Technik eingesetzt.

Für die Realisierung von Neubauprojekten sind ein*e Energieeffizienzexpert*in (BEG-Prüfer*in) sowie eine*r unserer drei intern qualifizierten DGNB Auditor*innen einzubinden, um die Förderfähigkeit nach den EG40EE-Regularien und eine erfolgreiche Konformitätsprüfung durch die DGNB zu gewährleisten. Zusätzlich stehen uns zwei DGNB Consultants intern beratend zur Seite. Dabei handelt es sich um akkreditierte DGNB ESG-Manager*innen die als Expert*innen für die ESG-Verifikation zur EU-Taxonomie und das DGNB System für Gebäude im Betrieb den gesamten DGNB Zertifizierungsprozess begleiten. Nur sie sind zur Einreichung von entsprechenden Zertifizierungsprojekten bei der DGNB berechtigt. Mit der verbindlichen Beteiligung von Fachexpert*innen stellen wir sicher, dass alle relevanten Nachhaltigkeitsaspekte frühestmöglich in die Projekte integriert und über den gesamten Lebenszyklus berücksichtigt werden.

Den Schutz natürlicher Ressourcen und die Reduktion von Emissionen verfolgen wir mit einer material- und energieeffizienten Gebäudestruktur sowie der Optimierung der End-of-Life-Phase unserer Gebäude. Mit einer planungsbegleitenden Ökobilanzierung identifizieren wir Optimierungspotenziale und können die Umweltbelastung bereits in der Herstellphase unserer Gebäude reduzieren.

Durch eine projektbezogene Ökobilanz nach Prinzipien der DIN EN ISO 14040 und den Phasen der DIN EN 15978 bewerten, optimieren und dokumentieren wir die Materialinanspruchnahme von Bauvorhaben und die Umweltauswirkungen unserer Immobilien. In zwei Ökobilanzstudien für unseren Wohn- und Bürobestand haben wir bereits die wesentlichen CO2-Treiber aus dem Gebäudebetrieb und der Gebäudekonstruktion analysiert und Maßnahmen geprüft, mit denen wir zukünftige Neubauprojekte bereits in der Konzeptionsphase optimieren können. Auch aus unseren Neubauvorhaben, wie dem Autohaus Porsche Pragsattel, Brose Sitech Emden und Halle 5 in Wolfsburg, konnten wir wertvolle Erfahrungswerte gewinnen. 2023 haben wir uns dazu entschieden, Ökobilanzen mit der professionellen Bilanzierungssoftware One Click LCA zu erstellen und eine interne Kompetenz für die Ökobilanzierung über Weiterbildungen aufzubauen. Damit können wir unsere eigenen Planungsprozesse für Neubauten und Sanierungen optimieren und zudem ein neues Beratungsangebot für unsere Kunden bereitstellen.

Grundsätzlich legen wir großen Wert auf eine materialeffiziente Gebäudestruktur sowie eine hohe Anpassungsfähigkeit an sich ändernde Nutzungsbedingungen unserer Immobilien. So richten wir schon in der frühen Planungsphase bei der Konstruktion den Fokus auf trennbare, recyclingfähige Lösungen. Im Bereich Wohnen setzen wir bereits in bestimmten Projekten Produkte aus recycelten Materialien ein, wie z. B. Pflastersteine in den Steimker Gärten. Darüber hinaus kommen Produkte mit einer längeren Lebensdauer im Vergleich zu anderen Materialien zum Einsatz, wie etwa Mineralwolle für die Dämmung von Gebäuden. Im Bereich Denkmalschutz werden teilweise die historischen Materialien wiederverwendet.

Parallel gewinnt die Optimierung der End-of-Life-Phase im Lebenszyklus von Gebäuden für Volkswagen Immobilien stetig an Bedeutung. Bei den Gewerbeneubauten schafft Volkswagen Immobilien mithilfe der Ökobilanz, der Bauproduktdeklaration und der Analyse der Rückbaubarkeit eine solide Datenbasis, um die verbauten Stoffmengen erfassen und diese am Ende des Lebenszyklus in den Stoffkreislauf zurückführen zu können. Insbesondere der ökologisch und sozial verantwortungsvolle Abbau von Rohstoffen spielt dabei eine große Rolle. Daher setzen wir für unsere Konstruktionen mit Holz vorrangig FSC- oder PEFC-zertifizierte Materialien und für Konstruktionen mit Naturstein CE-gekennzeichnete Produkte ein.

Darüber hinaus sind mit dem BLUE BUILDING 2022 Standard und einer DGNB-Zertifizierung klare Vorgaben für die Förderung der Kreislaufwirtschaft verbunden. Dazu gehören auch eine abfallarme Baustellenführung, die sortenreine Trennung und Dokumentation der Abfälle, die nachweisliche Entsorgung von Sondermüll gemäß gesetzlichen Vorgaben sowie die Prüfung der Umnutzungsfähigkeit von Gewerbeneubauten. In diesem Rahmen werden mindestens 70% der anfallenden Bau- und Abbruchabfälle (bezogen auf die Masse) für eine Wiederverwendung, Recycling oder stoffliche Verwertung einschließlich Auffüllarbeiten aufbereitet.

Alle unsere Neubauten werden nach der neuen, verbindlichen DGNB 2023 Version errichtet und erhalten einen sogenannten Gebäuderessourcenpass. Darunter fallen auch die Neubauten VAL Arcuspark und das Gebäude der PowerCo.

Bereits jetzt erstellen wir entsprechend unserem BLUE BUILDING Standard für jedes Neubauprojekt einen Bauteilekatalog mit Informationen zu den verwendeten Bauprodukten, Baumassen und dem End-of-Life-Szenario, der zukünftig als Basis für einen Gebäuderessourcenpass dienen kann.

Volkswagen Immobilien bezieht die Lebenszykluskosten der Immobilie stetig in ihre Planungsentscheidungen ein und schafft somit ein Bewusstsein für langfristige Auswirkungen entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Dabei sind wir bestrebt, kontinuierlich an einer Reduzierung der Lebenszykluskosten zu arbeiten. Wir setzen unseren Fokus unter anderem auf effiziente Flächennutzungskonzepte die zu einer gesteigerten Nutzungsqualität beitragen, gepaart mit einer reinigungsfreundlichen Ausstattung der Immobilien. Einen weiteren Fokus legen wir auf einen sparsamen Energie und- Ressourcenverbrauch.

Bei unseren Neubauvorhaben sowie Sanierungsprojekten werden die Lebenszykluskosten planungsbegleitend ermittelt. Insbesondere bei Variantenuntersuchungen werden die Kostenauswirkungen über den Lebenszyklus errechnet und Hand in Hand mit den Beurteilung der Umweltauswirkungen aus der Ökobilanz bei der Entscheidung einbezogen. Mithilfe der Lebenszykluskostenanalyse können Projektentscheidungen zu einer hochwertigeren Bauqualität mit  höheren Investitionskosten durch Einsparungen in der Betriebsphase argumentiert werden. Positive Erfahrungen konnten wir hierbei insbesondere beim Vergleich von Energieversorgungssystemen, der Fassadenwahl und innovativen TGA-Lösungen machen. So wurde beispielsweise die Mehrinvestition für Sensorik im Neubauprojekt Bürogebäude PowerCo in Salzgitter aufgrund der zu erwartenden hohen Betriebskosteneinsparung positiv entschieden.

In Bezug auf die Nutzung von Wasser steht die Immobilienwirtschaft vor verschiedenen Herausforderungen: Zum einen wird durch Flächeninanspruchnahme und Bodenversiegelung das Versickern von Regenwasser unterbunden und der natürliche Wasserhaushalt des Bodens gestört. Zum anderen haben der verantwortungsvolle Umgang mit Frischwasser und die Reduktion von Abwasser neben dem Schutz des Ökosystems auch wirtschaftliche Aspekte, da mit einfachen baulichen Maßnahmen zur Wassereinsparung und Abwasservermeidung die Betriebskosten in der Nutzungsphase gesenkt werden können.

Volkswagen Immobilien bekennt sich zu einer verantwortungsbewussten Nutzung der Ressource Wasser und hat daher weitreichende Anforderungen in seinem BLUE-BUILDING-2022-Standard formuliert. Dazu gehört die Prüfung, ob sich der gewählte Standort in einem Gebiet befindet, das Wasserstress aufweist oder mit besonderen Anforderungen an Wassereinsparung und Gewässerschutz verbunden ist. Vorgegeben ist zudem der Einsatz wassersparender Armaturen gemäß den von der EU-Taxonomie vorgegebenen Grenzwerten für Durchflussmengen. Zum Standard zählt nunmehr auch die Nutzung von Vorrichtungen zur Drosselung bzw. Rückhaltung von Regenwasser, das für die Grundstücksbewässerung oder andere Zwecke wie etwa die WC-Spülung genutzt werden kann.

Darüber hinaus soll die vorhandene Quartiersinfrastruktur – soweit bautechnisch und -rechtlich möglich – für eine optimierte Regen-/Abwasserentwässerung einschließlich der Regenwasserversickerung vor Ort genutzt werden. Verpflichtende Schulungen der Baubeteiligten zum Boden- und Grundwasserschutz, z. B. für Bauleitung und Gewerke, dienen dazu, die notwendige Kompetenz für eine nachhaltige Wassernutzung zu schaffen und zu erhalten. Unsere grundlegende Vorgehensweise im Umgang mit Regenwasser sieht vor, dass es zunächst auf der rückwärtigen Grünfläche des Gebäudes gesammelt und durch die entstehende Wasserfläche erlebbar gemacht wird. In diesem Zusammenhang wird der Abfluss in die Kanalisation deutlich gedrosselt. Den stark nutzerabhängigen Frischwasserverbrauch versuchen wir durch den Einbau von modernen Sanitärinstallationen zu reduzieren. Beispielsweise haben wir wassersparende Armaturen als Standard in unsere Sanierungspläne aufgenommen. So haben unsere Mietenden von Anfang an die Möglichkeit, ihren individuellen Beitrag zur Wassereinsparung zu leisten. Darüber hinaus werden ebenso bei unseren Wohnungssanierungen zukünftig wassersparende Sanitärinstallationen eingebaut.

Volkswagen Immobilien sieht eine gute Verkehrsanbindung und die Umsetzung nachhaltiger Mobilitätskonzepte als einen wesentlichen Qualitätsbaustein ihres Angebots. Die Bereitstellung der Mobilitätsinfrastruktur ist ein wichtiger Bestandteil des BLUE-BUILDING-Standards und bei allen Neubauprojekten verpflichtend. Für unseren gesamten Wohnungsbestand in der Stadt Wolfsburg ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gewährleistet. Für den Ausbau der „Alternativen Grünen Route“ durch die Stadt Wolfsburg wurde von kommunaler Seite die Entwurfsplanung für das Wohnquartier Steimker Gärten vorangetrieben. Zudem sind der Ausbau von E-Ladepunkten, Car- und Bike-Sharing-Modellen oder die Bereitstellung von Fahrradstellplätzen z. B. in ebenerdigen „Fahrradhäusern“ teil des BLUE BUILDING-Ansatzes.

Aktuell befindet sich die VWI in Gesprächen mit der Stadt Wolfsburg, um Teil der Initiative „Wolfsburg mobiSTATIONEN“ zu werden. In Wolfsburg entstehen an zentralen Standorten multimodale Verkehrsknotenpunkte. Solche Knotenpunkte (auch Mobilitätshubs genannt), sind für die Interaktion zwischen verschiedenen Transportmitteln und deren Vernetzung von entscheidender Bedeutung, um den Personenverkehr zu verflüssigen und die Verlagerung auf andere Verkehrsmittel zu erleichtern.  Die VWI hat sich mit mehreren Standorten beworben und hofft, unseren Mietern und den jeweiligen Stadtteilen mehr Mobilität zu ermöglichen, unabhängig von den individuellen Bedürfnissen.

Die Sicherstellung von Barrierefreiheit in und um unsere Immobilien ist Teil unserer BLUE BUILDING Leitlinien. Wir möchten damit Chancengleichheit für dauerhaft, aber auch temporär, körperlich beeinträchtigte Personen (mit Behinderung, ggf. aber auch Wiedereinstieg nach Verletzung) ermöglichen, sowohl in unseren Wohn-, als auch Gewerbeobjekten. Gleichzeitig bietet Barrierefreiheit aber auch eine Erleichterung logistischer Prozesse für z.B. Reinigungswagen oder Papier-/Getränkelieferanten. In unseren Wohnimmobilien bietet die Barrierefreiheit Familien die Möglichkeit Fahrräder, Rollatoren und Kinderwagen barrierefrei unterzustellen.

Um eine einfache Gebäudezugänglichkeit zu ermöglichen, setzen wir auf selbstöffnende oder kraftunterstützende Türen wie u.a. in unseren Autohäusern oder Wohnneubauten. In den Verkehrsflächen erleichtern wir durch ausreichende Bewegungsräume und den Einbau von Aufzügen die Zugänglichkeit. In unseren Wohnungen wie auch Gewerbeobjekten werden barrierefreie Sanitäranlagen im Erdgeschoss eingeplant sowie darüber hinaus in min. jedem zweiten Geschoss, sodass wir eine kurze Wegeführung erzielen. Zudem berücksichtigen wir bei der Planung von Gebäuden eingangsnahe Behindertenstellplätze.

Biodiversität fördert die Stabilität von Ökosystemen. Die Vielfalt von Pflanzen, Tieren und Mikroorganismen kann bspw. die Klimaerwärmung bremsen oder Pflanzen vor Schädlingen schützen. Ebenso prägen Pflanzen im und am Gebäude sowie der sorgsame Umgang mit der Tierwelt eine positive Wahrnehmung des Wohnquartiers und tragen zu einer höheren Wertigkeit der Immobilie bei. Jedes Jahr wird in Deutschland eine beträchtliche Fläche für den Bau neuer Wohnungen und Infrastruktur genutzt, was einen erheblichen Einfluss auf die natürlichen Lebensräume und die biologische Vielfalt hat. Volkswagen Immobilien legt daher großen Wert darauf, zum Aufbau, zum Erhalt oder zur Erweiterung der biologischen Vielfalt direkt an Gebäuden oder anliegenden Außenflächen beizutragen und ist sich seiner Verantwortung bewusst, nicht nur hochwertige Wohnungen zu schaffen, sondern auch hochwertige Maßnahmen zur Erhaltung und Förderung der Biodiversität direkt an Gebäuden oder anliegenden Außenflächen umzusetzen.

Leitziele der Biodiversität
Unsere Maßnahmen richten wir an einer eigenen Biodiversitätsstrategie aus, bei der folgende Ziele handlungsleitend sind:

Diese Leitziele sind in den BLUE-BUILDING-2022-Standard verpflichtend für alle Neubauten aufgenommen worden.

Auch im Bestand streben wir an, unsere Biodiversitätsziele im Rahmen verschiedener Maßnahmen umzusetzen. Mehr Informationen dazu befinden sich im folgenden Kapitel BLUE OPERATIONS.

² Umweltbundesamt (2024): Energiesparende Gebäude. https://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/energiesparen/energiesparende-gebaeude#gebaude-wichtig-fur-den-klimaschutz