BLUE BUSINESS Gewerbe

Unser Ziel ist es, ein nachhaltiges, zukunftsfähiges und attraktives Portfolio von Gewerbeimmobilien zu entwickeln, indem wir unsere Objekte kontinuierlich an die sich verändernden Marktbedingungen im Hinblick auf ökonomische, ökologische und soziale Anforderungen anpassen.

Im Rahmen des am Lebenszyklus der Immobilie ausgerichteten Portfoliomanagements stellen wir sicher, dass unsere Nachhaltigkeitsziele von der frühen Phase des An- bis zur letzten Phase des Verkaufs von Gewerbeobjekten berücksichtigt werden und als fester Bestandteil unserer strategischen und operativen Entscheidungen etabliert sind. In der Nutzungs- und Betreuungsphase stehen mögliche Optimierungen zur energetischen und wirtschaftlichen Verbesserung unserer Gebäude im Fokus, die es im Rahmen des Fokusfeldes BLUE OPERATIONS umzusetzen gilt.

Um unsere nachhaltigen Aktivitäten aus dem Asset Management heraus beurteilen zu können, steuern wir die ökologische Nachhaltigkeit unseres Portfolios mit den zwei wesentlichen Kennzahlen, der CO₂-Emissionen sowie des Energieverbrauchs. Im Berichtsjahr lagen die durchschnittlichen CO₂-Emissionen unseres gesamten gewerblichen Portfolios bei 20,46 kg/m² CO₂. Der durchschnittliche Energieverbrauch betrug 135,86 kWh/m². Diese beiden Kennzahlen bilden den Ausgangspunkt für die Aktivitäten in der VWI-internen Arbeitsgruppe „Klimapfad Gewerbeimmobilien“.

Klimapfad Gewerbeimmobilien: Dieses interdisziplinär besetzte Team verknüpft operativ die VWI-Portfoliostrategie mit den in der Nachhaltigkeitsstrategie definierten Zielen und entwickelt entsprechende Maßnahmen entlang der Dekarbonisierungstrategie. Im Berichtsjahr 2023/2024 lag der Fokus auf der Bestandsaufnahme des Portfolios hinsichtlich des energetischen Ist-Zustandes im Abgleich zu den energetischen Erfordernissen innerhalb der einzelnen Objekte. Daraus ließen sich einige notwendige Maßnahmen ableiten, die sukzessive im Jahr 2025 umgesetzt werden.

Zur Erreichung unserer ambitionierten Dekarbonisierungsziele stellt die Analyse der jährlichen Energieverbräuche das Fundament unserer Aktivitäten in der Arbeitsgruppe dar. Bei ungewöhnlich hohen Verbrauchsschwankungen zu den Vergleichsjahren wird tiefer in die Immobilie eingestiegen und analysiert. Die Analyse erfolgt mit Hilfe des CRREM-Tools. Bei der Priorisierung der Maßnahmen orientieren wir uns an den drei hierarchisch ausgerichteten Bausteinen des Dekarbonisierungsprogramms: Reduktion, Transformation und Kompensation.

Mit der Ermittlung der Total-Cost-Of-Ownership (TCO) werden im Rahmen von Investitionsentscheidungen neben den Investitionskosten auch Folgekosten als Gesamtkostenbetrachtung ermittelt. Für Immobilien bedeutet dies neben den Herstell- oder Sanierungskosten insbesondere auch die zu erwartenden Instandsetzungskosten sowie Betriebskosten (Energie, Wasser, Reinigung, Inspektion und Wartung). Damit lassen sich die finanziellen Auswirkungen einer Investitionsentscheidung bereits in der Planungsphase abschätzen und optimieren.

Volkswagen Immobilien ermittelt für alle Neubau- und Sanierungsvorhaben die zu erwartenden Lebenszykluskosten und bindet die Ergebnisse in die Entscheidungsfindung bei verschiedenen Umsetzungsvarianten mit ein. Damit können bewusst auch höhere Herstellkosten in Kauf genommen werden, wenn sich über den Lebenszyklus eine entsprechende Wirtschaftlichkeit abzeichnet.

Aktuell arbeiten wir an einem Bewertungstool, welches neben den oben benannten Lebenszykluskosten auch die CO₂-Emissionen durch eine monetäre Verrechnung einbezieht. Damit können Investitionen ökologisch-wirtschaftlich bewertet und optimal entschieden werden. Das Tool wird ab 2025 für alle aktuellen Bauvorhaben verprobt und bei Bedarf weiterentwickelt.

Volkswagen Immobilien berücksichtigt den TCO-Ansatz zu 100% in jede unserer Investitionsentscheidungsvorlagen für unsere Gremienentscheidungen, inkl. der CO₂-Bepreisung

Ein weiterer relevanter Aspekt, der im Rahmen „BLUE BUSINESS“ fokussiert wird, sind die transitorische Risiken. Diese beziehen sich auf Risiken, welche durch den Übergang zu einer nachhaltigeren und emissionsärmeren Wirtschaft entstehen. Die Risiken werden im Rahmen der Maßnahmenplanung unserer Klimapfade erhoben und unter dem Aspekt des zukunftsorientierten Wirtschaftens in unserer Strategieumsetzung berücksichtigt.

Wir fokussieren folgende Risiken in unterschiedlicher Ausprägung:

Trotz dass diese Risiken zum Teil kurzfristiger Natur sind, können sie dennoch erhebliche Auswirkungen auf die Geschäftsstrategie und die finanzielle Stabilität eines Unternehmens mit sich ziehen. Daher ist es uns äußerst wichtig, für uns relevante Risiken zu identifizieren und geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um ihren Auswirkungen entgegen zu steuern.

Im Bereich Gewerbe haben wir begonnen regulatorische Risiken für VWI zu identifizieren und monetär zu bewerten, um diese primär in der Unternehmensplanung zu berücksichtigen und sekundär Gegenmaßnahmen zu entwickeln. Es wurden außerdem Marktrisiken sowie Reputationsrisiken identifiziert, diese werden in Zukunft im Rahmen der entsprechenden Arbeitsgruppen abgestimmt und bewertet um ggf. entsprechende Maßnahmen ergreifen zu können.

Unser Kostenrisiko hinsichtlich physischer Klimarisiken decken wir durch ein gut ausgebautes Versicherungsmanagement ab. Im Jahr 2025 wird zudem eine Klimarisikoanalyse unseres Gewerbebestandes durchgeführt, welche entsprechend neue Erkenntnisse bringen und bei Bedarf, bauliche Anpassungen nach sich ziehen kann.

Die Bewertung von transitorischen und physischen Risiken stellt keinen einmalig abschließenden Prozess dar, sondern fordert einen jährlichen Abgleich, um den sich stetig verändernden Rahmenbedingungen gerecht zu werden.

Als BLUE Lease werden bei uns „grüne“, auf Nachhaltigkeit ausgerichtete, Mietverträge verstanden. Diese haben wir bereits seit 2018 bei uns eingeführt. In Neuverträgen ist BLUE Lease mittlerweile ein fester Bestandteil. Mit der auf Nachhaltigkeit fokussierten Ausgestaltung des Vertrages zielen wir darauf ab, den Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung der Immobilie zu veranlassen. Für unsere Mieterschaft der Gewerbeimmobilien sind sich so beide Parteien (Mieter und Vermieter) über die Verantwortung zum Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen und des Klimas im Interesse der heutigen sowie zukünftigen Gesellschaft bewusst. Daher ist es insbesondere der Wunsch beider Parteien, mit Ressourcen und Energie schonend und sparsam umzugehen und konstruktiv zusammenzuarbeiten, um auch innovative Wege zur Erreichung einer möglichst nachhaltigen, ressourcenschonenden sowie ökologischen Nutzung des Mietobjektes zu beschreiten. Entsprechende Klauseln sind ggf. zudem als Nachträge in den bestehenden Verträgen verankert worden. So konnten bereits Mietverträge mit einer Gesamtfläche von über 479.000 m² erfolgreich auf BLUE Lease umgestellt werden. Das entspricht über 58,2% aller Mietverträge (bezogen auf die Fläche und inkl. aller genannten Tochterfirmen). Unser Ziel ist es, dass wir hier sukzessive alle Verträge entsprechend umstellen. Ein Ziel wird mit der Aktualisierung der neuen Nachhaltigkeitsstrategie definiert werden.